住宅ローンの返済にお悩みの方、返済から引っ越し、その後の居住支援までトータルサポートします！
住宅ローンの返済が難しくなってきた等でお悩みの方、まずはお早めに当センターまでご相談下さい。早ければ選べる選択肢も多くなりますし、逆に遅くなるとそれだけ選択肢が減ることになります。
当センターでは、お客様の状況をお伺いしたうえで、解決するためのご提案をさせて頂きます。
解決策① 融資の条件を変更してもらう。
・病気やケガなどの一時的な理由で収入が一時的に減ってしまった場合など。
・治療費・入院費などで支出が一時的に増えてしまった場合など。
こんな時、銀行との交渉は必要になりますが、融資期間の延長や一定期間の返済額軽減等の条件変更を申請し、一時的に支払額を減らしてもらいます。
※融資期間を延長する場合・一定期間返済額の軽減をした場合の注意点
①最初の借入時に最長期間で融資を組んだ場合は延長が出来ない可能性がある。
②融資期間を延長した分だけ、金利の負担が増える。
③一定の期間支払額を軽減してもらった場合の、軽減期間が終了したあとは、軽減した分の金利負担がその後の支払いに上乗せされるため、当初の返済額より支払額が増えることになる。
解決策② 借換を検討する。
別の金融機関から借り入れを行い、現在の住宅ローンを一括返済する方法です。
①新規借入先の金利が1％以上低い事。
②10年以上返済期間が残っていること。
上記が借換の目安です。融資期間を長くすることで返済額を軽減できる可能性もあります。現在の住宅ローンの抵当権抹消費用、新しい住宅ローンの抵当権設定費用、融資の事務手数料等が掛かりますのでそれを考慮する必要があります。
解決策③ 現在の住宅から引っ越して賃貸物件として貸し出す（賃料収入で返済する。）
これについては、住宅ローン借入先の金融機関に事前に相談が必要になります。
金融機関の了解を得ずに貸した場合、一括返済を求められるケースもありますので注意が必要です。
賃貸として貸し出した後、賃借人が退去する時までに収入が増えるなど、ローンの返済見込ができていれば、また自分が住むことも可能です。
実家や社宅（住居費の負担を減らせる）等への引越が可能な場合、賃料にプラス追加で支払できる金額でローンの返済が可能かどうかで考えることができます。
ただこの方法の場合に注意しなければならないのは、賃借人が退去し空室となった場合に、次の入居者が決まるまでの期間については賃料収入がないうえに賃料と月々の返済とどちらも負担しなければならなくなります。
解決策④ リースバックする。
今の住宅に住み続けたまま不動産会社に売却し、売却資金でローンの残債を返済する方法になります。住宅ローンの返済がなくなる代わりに賃料の支払いが発生することになります。
月々の賃料が支払い可能な状況で、不動産会社が購入する金額で住宅ローンを完済できることが条件になります。当然支払い可能な賃料が低ければ低いほど、不動産会社が購入できる価格も安くなります。
解決策⑤ 売却して完済する。
売却金額で住宅ローンの残債が完済できることが条件です。この段階で支払いが滞っていないければ、新規の融資を組める可能性も出てくるため、中古物件等の低価格な住宅を買い替えるなどの選択肢も出てきます。
解決策⑥ 過払い金を清算する。
住宅ローンの返済が厳しい月に消費者金融などから借入をして支払いをしている方もいらっしゃいます。
過払い金が発生している場合、過払い金の清算、回収を行うことで残債が大幅に減額される可能性があり、住宅ローンの支払い原資を増やせる可能性に繋がります。
解決策⑦ 任意売却を検討する。
不動産を売却してもローンの全額を返済できない場合には、競売ではなく所有者の意思で売却する方法です（債権者の同意が必要）
残った残債務については、債権者との協議を行い返済していくことになります。
①市場価格に近い金額で売却が可能であること（競売より高く売れる）により残債が少なくなること。
②税金等の債務を売却で返済したり、そこから引越し費用を捻出したりできる可能性が高いこと。
③周囲に返済が滞っていることを知られないこと。
がメリットです。もしくは不動産会社が買取して、そのまま賃貸で現在の住宅を借りるという方法も考えられます。その場合は、そのまま住み続けられることになります。
競売のメリットは、買手が内覧する場合の立会が不要であることや、落札までに時間がかかる為、それだけ長く住み続けられることになります。
解決策⑧ 任意整理を検討する。
①取扱開始時まで遡って、利息制限法の上限金利（15～20％）に金利を引き下げて再計算することで借金を減額する。
②原則として金利をカットし、元本のみを3年程度の分割で返済する内容の和解を貸金業者と結ぶ。
③以後この和解内容に沿って返済を続けることで借金を整理する。
という流れになります。
任意整理の条件は、減額後の借金を3年で返済できる方、継続して収入を得られる見込みがある方になります。
自己破産や個人再生と違い、任意整理は裁判所への大量の書類の提出が不要です。
解決策⑨ 個人再生を検討する。
個人再生とは、継続的な収入見込があり、借入額が3,000万円以下の場合に利用可能で、裁判所の許可が必要な制度です。
自己破産とは違い、住宅を手放さずに借金の減額を通じて再生を図る制度になります。
借金も大幅に減額され、それを原則3年もしくは裁判所の許可があれば最長5年の分割払いで返済することになります。
ただし個人再生は裁判所の許可が必要であり、その為の時間や書類が大量に必要であること。官報にも住所、名前が広告されること等デメリットも多くあります。
解決策⑩ 競売
競売になると、裁判所の権限で強制的に売却し、売却代金で債務を返済することになります。市場価格の60～80％程度の売却金額によって落札される事が多く、任意売却と比べて債務が多く残ります。
また、競売になると官報への住所、氏名の公告、また裁判所やインターネットで広く 公告され、知人や同僚、近所の方にも知られることになります。
税金、他の債務が残ること、引越も強制執行で費用は一切捻出されないこと等、任意売却と比べてるとデメリットが多いのですが、メリットとしては販売活動がなく、買手の内覧の立会が不要であることや、落札されるまでは住み続けられること等があげられます。
解決策⑪ 自己破産
①支払い不能であること
②免責不許可事由（財産隠しやクレジットカード現金化等行っていないこと、過去7年以内に破産していないこと）が無いこと。
上記を裁判所に認めてもらい、法律上の借金の支払い義務がなくなる手続きです。住宅や車などの高価なものは全て手放さなければならなくなります。
借金全額が免除されること（税金、健康保険料等の一部、養育等の支払いは残ります）、債権者の催促が破産申請後すぐに無くなること、無職や無収入でも可能であり債権者の同意は不要であること等がメリットとなります。
デメリットとしては
①現金は99万円超の部分、預貯金、保険、車など各々20万円超のものや合計して99万円超になる財産は没収されるということ。
②官報に住所、氏名の公告があること。
③一定の職業や資格が制限されること、保証人がいる場合は、一括請求が行く等、迷惑をかける事になります。